Hoe hebben de hoge heren in Den Haag onze huizenmarkt kapot gemaakt? (4/5)

by: Universiteit van Nederland

Download this transcript

Transcript:

[7.17]
in het bouwbesluit kijk artikel 411 staat bijvoorbeeld dat het minimale oppervlakte van een pc verzint het niet 90 centimeter bij één meter twintig


[15.599]
wil hebben de hoge heren in den haag onze huizenmarkt kapot gemaakt de universiteit van nederland presenteert economen professor doktor barbara baarsma


[33.25]
wat is het probleem dat is de eerste vraag die een beleidseconomie stelt als hij een beleid de economische analyse gaat maken dat lijkt een open deur maar dat is het niet zo'n tien jaar geleden was een keer een kamerdebat dat ging over sociale onveiligheid op het spoor op op het perron op stations de aanleiding was zoals wel vaker bij een kamerdebat en kranten stukje in dit keer stond geloof ik in de krant dat er iemand was beroofd op het perron de tweede kamer vroeg de minister om maatregelen te nemen en de minister stelde een zak geld ter beschikking om dat te doen een beleidsambtenaar kreeg vervolgens de opdracht om die zak geld zo goed mogelijk te besteden aan het oplossen van sociale onveiligheid op het spoor op het perron mijn eerste vraag aan hem was wat is het probleem en zijn antwoord was sociale onveiligheid op voor ons maar vervolgens zijn we in de statistieken gaan kijken en wat bleek de sociale onveiligheid op naar ons op stations was aanzienlijk verbeterd niet alleen was het aantal incidenten afgenomen ook de perceptie van onveiligheid was enorm verbeterd in de afgelopen jaren de was is eigenlijk helemaal geen probleem in de zin dat sociale onveiligheid was toegenomen de dappere beleidsambtenaar heeft vervolgens het probleem gedefinieerd als een zak geld die ik nuttig moet besteden maar dit voorbeeld laat zien dat de neiging van veel beleidsambtenaren is om het een te bedenken hoe moet ik het probleem oplossen en niet wat is het probleem is er eigenlijk een probleem en dat komt omdat ze niet de tijd nemen of eigenlijk niet de tijd krijgen om dat te doen zijn er misschien beleidsambtenaren in de zaal ik doe altijd als ik bij de departementen beleids tekenen of beleid is economische analyses doelstelling ze de volgende vraag je mag er een kiezen van deze mogelijkheden wat is de belangrijkste taak van de beleidsambtenaar is dat een om te voorkomen dat de minister of staatssecretaris in politieke problemen komt twee de politici in de tweede kamer ervan overtuigen dat de termijn waarop beleid moet uitwerken langer is dan 4 jaar of drie om belastinggeld wel effectief en zo efficiënt mogelijk uit te geven vrijwel iedereen die ik dat vraag geeft het eerste antwoord de belangrijkste taak is te voorkomen dat de minister en de staatssecretaris in politieke problemen komen dus dat er een rottige krantenkop is of ik doe in de tweede kamer veel beleidsambtenaren zal misschien één van die twee andere antwoorden hebben gegeven maar de prikkels binnen en ministerie zijn niet dat dat mogelijk is maken dat niet mogelijk het politieke proces binnen ministeries krijgt prioriteit als de pot minister aangeeft dat er een probleem is met sociale onveiligheid de perrons dan is dat zo maar feitelijk hoefde dus niet zo te zijn en de kracht van de beleid de economische analyse is nou juist om die feiten en rationele argumenten te verzamelen en niet uit het oog te verliezen dat we ook nog zoiets hebben als een lange termijn en de kosten van overheidsingrijpen laten is een beleid de economische problemen oh van een laten is via een beleid de economische bril kijken naar een heel plezant probleem voor de nederlandse economie de woningmarkt waarom is die woningmarkt er zo slecht aan toe eerst even wat feiten om te laten zien dat het echte probleem is beginnen we met de koopwoningen het probleem op de koopwoningenmarkt is dat de prijzen nu heel voorstellen was het zo dat tussen 1995 en 2008 toen de crisis losbarst er de prijzen heel fors tegen nu zie je dat sindsdien de prijzen voor zijn gedaald als we rekening houden met inflatie dus de reële prijsdaling is dat zelfs een kwart die prijsdaling sinds 2008 is op zich goed te verklaren omdat de hypotheekrenteaftrek langzamerhand wordt afgebouwd omdat banken minder makkelijk hypotheken verstrekken en omdat we minder te besteden hebben het beschikbaar inkomen is afgenomen maar die huizen prijsdaling kan wel problematisch worden als de prijs het nog door schieten naar beneden en er een neerwaartse spiraal komt er zijn twee neerwaartse spiraal eh waar we beducht voor moeten zijn ze beginnen alletwee bij die dalende huizenprijzen en in deze neerwaartse spiraal zie je dat die dalende huizenprijzen ertoe hebben geleid dat consumenten minder vermogen hebben ze konden de overwaarde van hun huis niet meer opeten besteden daardoor minder daardoor daalt het nationaal inkomen kregen met zijn lager beschikbaar inkomen en konden ze minder huizen kopen waardoor de prijzen daalden deze spiraal naar beneden aangezwengeld door al mars dalende huizenprijzen is een risico de tweede neer neerwaartse spiraal laat zien dat prijsdalingen leiden tot een hoge waarde van de lening ten opzichte van de waarde van het huis die steeds lager wordt bij prijsdalingen dus een hogere loan-to-value noem je dat een hoop als het onderpand minder waard is wordt het voor banken duurder om je hypotheek te financieren dus stijgt de hypotheekrente bij stijgende hypotheek en het is er minder vraag naar woningen en krijg je verder gaan de prijsdalingen deze twee spiralen vorm het beleid probleem nummer 1 op de woningmarkt van nederland dan de huurmarkt die is grotendeels in handen van de woningcorporaties van alle huizen in nederland is 1 op de 3 in handen van een woningcorporatie 13% van alle huizen in nederland wordt commercieel verhuurd en dan nog valt daar van een heel groot deel onder de sociale huur regels door die hele grote sociale huursector zijn er te weinig prikkels voor commerciële aanbieders om een middensegment een segment voor midden en hogere inkomens te laten ontstaan er is gewoon geen geen prikkel om een woning te bouwen als er toch geen vraag naar is iedereen kan goedkoop in die sociale huursector zitten uit onderzoek blijkt dat de werkloosheid in londen met een goed ontwikkelde huurmarkt voor midden en hogere inkomens lager is want die de de woningmarkt moet namelijk zo flexibel zijn dat we kunnen verhuizen of we dat willen bijvoorbeeld vanwege een baan als de woningmarkt niet flexibel is als je vastzit in een huurhuis of vast zit in een koophuis dan kan je niet verhuizen en werkte arbeidsmarkt ook minder goed en stijgt de werkloosheid beleidsproblemen is dus het ontbreken van een huursegment voor midden en hoge inkomens komen hier bij de probleem ik denk ik wel bekend de voor zie krant leest gaan we nu kijken wat de oorzaak is van het probleem de beleidseconomie doet dat door eerst het beleid van de overheid op de woningmarkt weg te denken en dan te kijken waar die markt de bochten uit vliegt we nemen een voorbeeldje de hypotheekrenteaftrek is daar misschien een economische argument voor te bedenken ligt er misschien een marktfalen aan ten grondslag is er bijvoorbeeld een publiek goed argument en marktmacht argument of een informatie probleem nee wel zou je kunnen onderzoeken of het zo is dat huiseigenaren ten opzichte van huurders meer investeren in hun huis in hun tuin en daarmee ook de waarde voor de buurt vergroten economen noemen dat positieve externe effecten maar als je gaat kijken in de literatuur dan zie je eigenlijk geen aanwijzing dat hij positieve externe effecten dat die prikkels voor huiseigenaren om veel aan onderhoud te doen nou zo heel erg groot zijn in ieder geval niet zo groot dat er een gigantische fiscale subsidie tegenover moet staan zoals in nederland nu het geval is bijna 10 miljard euro mis de schatkist omdat mensen die er en hypotheekrente mogen aftrekken de conclusie er is eigenlijk geen economische argument het deze eerste boks voor hypotheekrenteaftrek komen we in de box met politieke argumenten herverdeling en paternalisme de politiek wil met hypotheekrenteaftrek voor elkaar kreeg dat mensen met een smallere portemonnee ook een koopwoning kunnen kopen maar in de port praktijk werkt de averecht het werkt de aftrek juist precies andersom het is een rijke lui subsidie je kan je aftrek je kan hypotheekrente aftrekken over de toptarief als je 52 procent betaald kun je dus veel meer aftrekken dan iemand met een lager inkomen die 42 procent betaald omdat rijkere mensen ook vaak duurdere huizen hebben en dus hogere hypotheken kunnen ze ook veel meer aftrekken dan iemand die en goedkoper huis heeft al met al lijkt hypotheekrenteaftrek dus niet van herverdeling rekenen arm maar juist van arm en rijk werkt dus averechts wat analist me zal geen rol spelen hier als het gaat om hypotheekrenteaftrek kijken we naar overheidsfalen is dan sprake van jazeker want de aftrek heeft alleen maar lucht in de huizenprijzen gepompt dat blijkt uit dit simpele plaatje op in dit plaatje zien we de prijzen van huizen en we zien het aantal verkochte woningen eerst zien we de vraag zonder hypotheekrenteaftrek en vervolgens gaan we kijken wat er gebeurd als je die aftrekken wel introduceert door de hypotheekrenteaftrek ga je hoeft je netto minder te betalen met de aftrek betaal je bijvoorbeeld 1000 euro per maand en zonder aftrek zou dat vijftienhonderd euro zijn met een aftrek kunnen kopers dus een duurder huis kopen dan ze zonder de aftrek zouden kunnen doen dat stimuleert de vraag en verhoogt de prijs die mensen betalen deze nieuwe vraag curve ligt overigens niet helemaal parallel en dat komt omdat wij een hoge prijs de hoge inkomens zitten hier die kunnen wat meer aftrekken dus het effect is hier groter dan bij een laag inkomen maar dat voor de fijnproevers dus wat is het gevolg van hypotheekrenteaftrek dat de netto woonlasten gelijk blijven na de introductie van de aftrek hypotheekrente aftrek die verlaagt weliswaar de kosten maar de prijsstijging van woningen kop die net tot voordeel weer weg is dat duidelijk wanneer apotheek renteaftrek niet goed werkt de de hypotheekrenteaftrek dus niks anders dan huizen duurder maken we worden niet meer huizen gekocht en armere mensen gaan ook niet meer huizen kopen terwijl die kunstmatig hoog gewoon prijzen die nu aan het dalen zijn ook omdat die aftrek wordt of wordt afgebouwd verder gaan dalen de lucht wordt er nu uit gehaald en de overheid die beperkt nu in mijn ogen zeer terecht de hypotheekrenteaftrek ze doen daar wel lang over 30 jaar en in de tussentijd blijven de prijzen dalen recent kwam het cbs weer met cijfers touw voor het lijkt erop dat mensen verwachten dat er nog meer komt dat dat tempo van 30 jaar wordt teruggeschroefd naar minder jaren het die onzekerheid of dit nou was deze beleidsaanpassing die zal die neerwaartse prijsspiraal waar we het net over hadden mogelijk ons daarin kunnen duwen het slimst zou daarom zelf wat mij betreft zijn om de hypotheekrenteaftrek veel sneller af te bouwen bijvoorbeeld in 10 jaar en de ruimte die dat geeft voor de schatkist gebruiken om de marginale tarieven te verlagen dan sla je twee vliegen in één klap een mensen krijgen weer vertrouwen in de woningmarkt omdat ze denken dat er niet nog ander afbouwend beleid door de overheid komt en mensen hebben meer te besteden een ander voorbeeld waaruit blijkt dat overheidsbeleid juist averechts heeft gewerkt juist heeft bijgedragen aan probleem op de woningmarkt zijn alle regeltjes op de huurmarkt van prijsregulering tot minimum kwaliteitseisen van een woning die regeltjes maken namelijk dat het bouwen van nieuwbouwwoningen heel duur is en het voor commerciële aanbieders is ook duur wordt om woningen te bouwen voor dat segment voor midden en hogere inkomens in het bouwbesluit en nu moet ik even kijken artikel 411 staat bijvoorbeeld dat het minimale oppervlakte van een wc je verzint het niet 90 centimeter bij één meter twintig moest zijn en in artikel 430 staat bij de nieuwbouw dat bij de nieuwbouw van een woonhuis het verplicht is om bergruimte te bouwen en nou citeer ik om fiets beschermd tegen weer en wind te kunnen opbergen typisch gevalletje van paternalisme want de overheid denkt is dat burgers zelf niet kunnen bepaalde button prettig omvang van je wc is of je dat je je fietsen buiten of in een schuurtje wil laten staan maar los van die prijsverhogende effecten van al die regeltjes is het ook zo dat al die regelgeving kan leiden tot een slechtere kwaliteit van de huur van de huur hier zien we op een as de mate van regulering van de huurmarkt en nederland is zeer zwaard gereguleerd en je ziet op deze as het aantal het percentage mensen met een lekkend dak dat hier even weg gevallen maar dat staat hier en je ziet de de mensen in nederland in sociale huurwoningen het grootste deel heeft daar of het van alle landen heeft het grootste percentage een lekkend dak ondanks de mate van hun regulering volgende ga hetzelfde geldt als je hier op moet staan de omval of de omvang van een huurwoning in nederland ondanks het feit dat het stricht strikt gereguleerd is wonen relatief veel mensen in een te klein huis kortom goed bedoelde huur marktregulering kan maatschappelijk gezien averechts uitwerken ik sluit af dit college heb ik willen laten zien dat beleidsambtenaren er goed aan doen om rationeel en feitelijk naar beleidsproblemen te kijken het is belangrijk om niet te snel mee te gaan in de politieke definitie van beleidsproblemen en om huidig overheidsbeleid niet als gegeven te beschouwen dat beleid werk namelijk vaker averechts uit dan je denkt zoals wat bleek op de woningmarkt in het volgende college ga ik met die kijken waarom geld wel


[904.79]



Description:
More from this creator:
Waar is de woningmarkt uit de bocht gevlogen? En wat heeft de politiek daar mee te maken? Professor Barbara Baarsma analyseert de crisis op de huizenmarkt vanuit haar vakgebied: de beleidseconomie.
Disclaimer:
TranscriptionTube is a participant in the Amazon Services LLC Associates Program, an affiliate advertising program designed to provide a means for sites to earn advertising fees by advertising and linking to amazon.com
Contact:
You may contact the administrative operations team of TranscriptionTube with any inquiries here: Contact
Policy:
You may read and review our privacy policy and terms of conditions here: Policy